El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires dio un salto que encendió todas las alarmas. Los departamentos de tres ambientes —considerados históricamente como la opción “media” del mercado— ya rondan el millón de pesos mensuales, un valor que reconfigura por completo la estructura de costos urbanos y obliga a economistas y analistas del sector a replantear sus proyecciones.

La dinámica que llevó a este nivel de precios no es un fenómeno aislado: responde a una combinación de inflación persistente, indexación informal, caída de la oferta, expectativas de devaluación y un mercado que, lejos de estabilizarse, opera bajo condiciones de extrema incertidumbre. Con menos unidades disponibles y una demanda que no puede postergar indefinidamente la necesidad de vivienda, los valores se ajustan rápidamente y en forma acumulativa.

Para los economistas, el dato más preocupante es el impacto en la distribución del ingreso. Un alquiler cercano al millón implica, para una familia promedio, destinar entre el 45% y el 65% del salario únicamente a cubrir la renta. Sumando expensas, servicios y transporte, el costo del hogar se vuelve casi inalcanzable para gran parte de la clase media urbana, que termina migrando a barrios más alejados o incluso al Conurbano.

A la par, el mercado inmobiliario muestra una rigidez creciente: los propietarios fijan precios altos para cubrirse de futuros movimientos económicos, mientras que la falta de crédito hipotecario impide que los inquilinos puedan proyectar una salida hacia la compra. En este contexto, los alquileres se transforman en una especie de “impuesto privado” que crece más rápido que cualquier ingreso.

La presión inflacionaria también juega un papel clave. Con contratos que muchas veces ajustan trimestralmente —y con referencias desancladas de índices oficiales—, los valores suben incluso por encima del nivel general de precios. Esto crea lo que los especialistas denominan una “espiral de expectativas”, donde cada renovación parte de un piso más alto y profundiza el encarecimiento del mercado.

La falta de oferta es otro componente decisivo: la postergación de inversiones, la reticencia de propietarios a alquilar tras años de inestabilidad regulatoria, y la preferencia por unidades temporarias o turísticas redujeron drásticamente la disponibilidad. Menos departamentos en oferta implica más competencia entre inquilinos y valores más elevados.

La consecuencia económica es clara: caída del poder adquisitivo, aumento del gasto fijo de los hogares, y un riesgo creciente de exclusión habitacional, que tensiona no solo al mercado inmobiliario sino a toda la estructura económica urbana.

Los especialistas coinciden en que, si no hay incentivos a la oferta, estabilidad macroeconómica y reglas claras, el escenario podría empeorar. Por primera vez, un tres ambientes —símbolo de la clase media porteña— pasó de ser un sueño accesible a un lujo urbano. Y la economía cotidiana de miles de familias está pagando el costo.